Au visa de l'article L. 145-14 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur refusant le renouvellement se verra dans l'obligation de verser au locataire sortant une indemnité d'éviction pour compenser le préjudice subi du fait du défaut de renouvellement.
Cependant, le bailleur échappera au versement de l'indemnité d'éviction dans certains cas et notamment lorsqu'il pourra invoquer un motif grave et légitime à l'encontre de son locataire.
L'article L. 145-17 I 1° du code de commerce dispose :
« I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 28 octobre 2009, des propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail avaient fait délivrer un congé sans offre de renouvellement et d'indemnité d'éviction à leurs locataires invoquant un motif grave et légitime.
Il était notamment reproché aux locataires de ne pas avoir remis les lieux en leur état d'origine et de ne pas avoir repris une activité d'hôtel restaurant.
Or, la mise en demeure adressée aux locataires ne précisait pas les remises en état dont le bailleur demandait l'exécution. Cela a été considéré d'autant plus contestable que les locataires avaient réalisés divers travaux avec l'accord du bailleur. Le bailleur ne démontrait donc pas l'existence de motifs graves et légitimes justifiant une remise en état immédiate.
En outre, les locaux loués ne permettaient que l'exploitation d'une activité d'hôtellerie, les normes de restauration n'étant pas atteintes.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 octobre 2009 a dans un premier temps approuvé le raisonnement de la Cour d'appel qui avait considéré que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction n'était pas suffisamment motivé.
Cependant, l'arrêt de la Cour d'Appel est cassé pour violation des articles L. 145-17 I-1° et L. 145-14 alinéa 1.
Il ressort de l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé refusant le renouvellement du bail n'entraîne pas ipso facto le renouvellement du bail.
Le congé conserve toute sa validité mais le locataire conservera son droit à indemnité d'éviction. Le congé insuffisamment motivé ou mal motivé produira donc les mêmes effets qu'un congé avec offre d'indemnité d'éviction.
Cass. 3ème civ. 28 octobre 2009 n° 08-16135
« Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».
Il conviendra donc d'être très vigilant sur la motivation du congé refusant le renouvellement du bail et l'indemnité d'éviction.
Laurence Roquigny-Abraham,
Janvier 2010
