Différents types de SCI adaptés à l’activité que vous voulez développer
La société civile immobilière de location possède un caractère civil reconnu par l'administration fiscale en dehors de tout commerce de vente des biens de la société. Une petite entorse à cette règle existe puisqu'une vente à caractère tout à fait exceptionnel ne suffit pas à dépouiller la SCI de son caractère civil.
En revanche, si la vente des biens immobiliers devient l'activité principale de la SCI, elle perdra son caractère civil et aura une nature commerciale. Il s'agit des Sociétés civiles immobilières de construction-vente dont l'objet consiste en la construction, puis la vente immédiate d'immeubles par lots par exemple. Il s'agit d'une activité interdite aux SCI traditionnelles.
La SCI fixe, de nature civile, ne requiert aucun capital social minimum et à priori, un euro suffit. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.
La SCI variable, régie par les articles L. 231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, suppose donc un capital variable. En d'autres termes, il faut établir une fourchette entre un capital minimum et maximum autorisé, au sein de laquelle le capital peut varier sans aucune modification statutaire, ni autre formalité légale, un simple procès-verbal suffira. La même procédure allégée est valable pour l'arrivée de nouveaux associés.
Enfin, la dernière forme de SCI est la Société Civile d'Exploitation Agricole qui consiste en l’exploitation et la gestion d’un domaine agricole, de forêts, ou la gestion de terres bâties ou non bâties. La S.C.E.A est souvent constituée de personnes d’une même famille ou de personnes de confiance, bien que la loi n'impose aucune règle allant dans ce sens. Le capital peut être fixe ou variable.
Les avantages sociaux de la SCI
Avant la date fatidique du 1er juillet 1978, les SCI étaient très prisées, notamment pour les avantages fiscaux et l'anonymat garanti aux associés. Cet avantage n'existe plus pour les sociétés créées à compter de cette date. Il est donc juste d'affirmer que le principal intérêt des SCI n'est plus d'ordre fiscal mais social.
Ø La garantie d'une succession simplifiée et allégée
Le droit français ne reconnaît qu'un seul patrimoine universel. La SCI est donc un excellent moyen de séparer son patrimoine en le protégeant de ses activités annexes et permettre une transmission simple du patrimoine immobilier.
La SCI permet aux couples non mariés, tels que les gens ayant contactés un PACS, les couples homosexuels, les gens d'une même famille, les concubins et plus généralement des amis, d'acquérir un bien immobilier ensemble.
L'intérêt principal de cette manœuvre est de simplifier et de garantir la transmission de ceux-ci en cas de succession à la personne survivante.
Notez que :
Les frais habituels de succession sont ainsi évités, notamment au regard de la vente ou l'achat de parts sociales à 5 % à partir du 1er janvier 2006 au lieu des 40 à 60 % existants. Cela représente une économie considérable.
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Les droits de succession seront calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI. Les héritiers n'ont pas l'obligation d'investir dans les comptes courants de la société appartenant à leurs parents pour être considérés comme associé. Cette parade constitue un moyen plus sûr et plus simple de léguer du capital aux enfants associés. Cela représente un avantage important, surtout pour les SCI à caractère familial, puisque la taxation est moins forte et c'est tout l'intérêt de la transmission par une SCI.
Ø La rentabilisation de l'activité professionnelle
Considérant que l'activité professionnelle de la SCI consiste à louer des locaux à des entrepreneurs, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers, déductibles des revenus de l’activité professionnelle de l’entrepreneur. Les avantages de cette pratique ne sont pas négligeables. En effet, la SCI peut faire appel à des tiers intéressés en vue de rentabiliser un placement immobilier pour lancer une activité professionnelle.
Conseil :
Les murs des biens immobiliers peuvent être dissociés du fonds de commerce en cas de cessation d'activité. Ils peuvent être ainsi récupérés par les anciens associés, à des fins personnelles, par exemple.
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Il en va de même pour un commerçant, qui détient un fonds de commerce. La question de l'universalité du patrimoine reste identique. S'il désire acheter les murs de son fonds de commerce, ils seront partie intégrante de l'actif de sa société. Or, en cas de liquidation judiciaire, il risque de perdre les murs. La SCI lui permet d'acheter les murs en les séparant de son fonds de commerce.
Conseil :
Par le biais de cette astuce, il suffira au commerçant de contracter un crédit bancaire pour que la SCI achète les murs. L'exploitant du fonds de commerce versera un loyer équivalant au montant des mensualités de remboursement. Dès le remboursement intégral du bien, le loyer perçu sera considéré comme une source de revenu foncier, et non plus comme un revenu à caractère commercial.
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Il pourra donc continuer à déduire les loyers de son activité. Ce système reste le plus efficace pour se créer un patrimoine immobilier bien distinct de son activité professionnelle et donc insaisissable dans ce cadre.
Ø La SCI entre époux : une bonne formule en cas de divorce ou succession
Les avantages se placent sur le terrain du divorce et de la succession. Ainsi, la SCI évite la vente d’un bien immobilier en cas de divorce. En effet dans ce cas, seules les parts sociales de la SCI seront partagées.
Sachez que :
Cela constitue un avantage précieux comparé à la simple mise en commun d'un bien (l'indivision) puisque vous ne serez pas obligés de dissoudre la société dans le cadre d’un partage des biens entre époux. La société survit au couple qui divorce.
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En cas de succession, l'héritage portera uniquement sur les parts sociales de la SCI, qui pourront être vendues par la suite. Des clauses d'agrément sont possibles si la succession suppose l'entrée de nouveaux associés.
Compte tenu de l'absence de réévaluation (de nouvel investissement) des apports d'un point de vue successoral, la base de calcul des droits de succession repose sur les apports en numéraires seulement. Cela signifie que si un bien immobilier acheté a pris de la valeur, il n'y aura pas de majoration des droits de succession.
Les inconvénients de la SCI : une responsabilité très lourde et un grand formalisme
La SCI présente de nombreux avantages mais il faut également en souligner les inconvénients qu'il convient de ne pas sous-estimer.
Le premier et le plus important est la responsabilité illimitée des associés.
Attention!
En d'autres termes, cette responsabilité n'est pas proportionnelle aux apports de chacun, mais à hauteur de l'ensemble des dettes de la société en cas de poursuite par les créanciers. Cette responsabilité est très lourde si elle doit concerner un seul associé en cas d'insolvabilité des autres. |
Les biens immobiliers acquis par la SCI lui appartiennent totalement, et non pas aux associés. Le risque consiste en une réelle situation de blocage en cas de mésentente entre les associés. Si aucune issue amiable n'est trouvée entre eux, la dissolution de la SCI et la vente des biens pour un partage semble inévitable.
Enfin, la gestion de la SCI suppose des formalités contraignantes, avec l'obligation de faire intervenir un notaire à chaque étape juridique pour l'achat des biens immobiliers, la fréquence des assemblées générales et la tenue avec minutie du secrétariat juridique et administratif.
Textes de référence
Article 1832 du Code civil (définition et présentation des SCI), Articles L. 231-1 à L. 231-8 du Code de commerce (spécifique aux SCI variables), Article 1857 du Code Civil (responsabilité illimitée des associés), Loi du 1er janvier 2007 sur la modification du régime juridique de l'indivision.
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