Démembrement et Donation en nue propriété
Démembrer : cela veut dire diviser la propriété, autrement dit : séparer :
Ÿ l’usufruit qui représente le « fructus » c’est à dire le pouvoir de percevoir des fruits (loyers d’un appartement, revenus de titres) et « l’usus » c’est à dire le pouvoir d’user de la chose (habiter l’appartement, gérer les titres).
de
Ÿ de la nue propriété : qui représente la propriété sans l’usus et le fructus. Ce pourrait être « l’abusus » le droit de disposer de la chose, de la céder, de la détruire, mais ce n’est pas tout à fait ça car le nu propriétaire ne peut céder la chose sans l’accord de l’usufruitier, de même il ne peut détruire la chose. C’est un propriétaire « latent » qui sera pleinement propriétaire lorsque l’usufruit aura rejoint la nue propriété, c’est à dire à l’extinction de l’usufruit.
Pourquoi est-ce un outil ? Parce que :
- La valeur des droits démembrés est inférieure à celle de la pleine propriété.
- Vous donnez alors la nue-propriété du bien par exemple à votre enfant (d’une valeur moindre que celle de la pleine propriété),
- Et vous gardez l’usufruit pour pouvoir continuer à percevoir les revenus du bien.
- Le donataire, votre enfant, paie des droits uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur celle de la pleine propriété (donc droits de mutation moins élevés).
- Et à l’extinction de l’usufruit (viager ou temporaire) le nu-propriétaire, votre enfant, se trouve propriétaire d’un bien en pleine propriété sur lequel il n’a payé que des droits correspondant à la valeur de la nue-propriété. Article 1133 du Code général des impôts.
En effet le transfert de l’usufruit seul n’est pas taxable.
Il faut bien comprendre que c’est l’effet légal du démembrement. L’usufruit rejoint automatiquement la nue propriété lorsqu’il s’éteint, il n’y a donc pas de transmission d’un patrimoine à un autre à proprement parler, donc pas d’impôt.
Il faut noter que la valeur de l’usufruit est fixée, non conventionnellement par les parties, mais par le Code Général des Impôts. Ainsi, en matière de transmission à titre gratuit (donation, succession) et dorénavant depuis la Loi de Finances pour 2004, en matière de transmission à titre onéreux (ventes, échanges, apports en société), la valeur de l’usufruit d’un bien est fixée obligatoirement selon le barème de l’article 669 du Code Général des Impôts, comme suit :
Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
- de 31 ans révolus | 80% | 20% |
- de 41 ans révolus | 70% | 30% |
- de 51 ans révolus | 60% | 40% |
- de 61 ans révolus | 50% | 50% |
- de 71 ans révolus | 40% | 60% |
- de 81 ans révolus | 30% | 70% |
- de 91 ans révolus | 20% | 80% |
+ de 91 ans révolus | 10% | 90% |
EXEMPLE CHIFFRÉ
Jean, veuf, décède à 80 ans et son fils Timothée, seul héritier, sans enfant, hérite d’une maison en pleine propriété de 650.000 €
Calcul des droits sans préparation de la succession
Avant la réforme Depuis la réforme*
Masse transmise…………………… 650.000 €………………….…650.000 €
Abattement personnel………………-50.000 €.....................…...- 150.000 €
Abattement général …………………..-50.000 €…………………n’existe plus
(au prorata des droits dans la succession)
Masse taxable ……………………….550.000 €…………….………500.000 €
DROITS à acquitter ……………..….111.300 €…….……(5 à 20%) 98.300 €
(tranches de 5 à 30%)
* réforme opérée par la loi dite Tepa, n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur de l’emploi et du pouvoir d’achat, JO 22 août.
Calcul des droits alors qu’une donation avec réserve d’usufruit a été faite
Jean a souhaité anticiper et donner la nue propriété de sa maison à Timothée. Cela ne le gênait pas, car il pouvait ainsi se réserver l’usufruit et être sûr qu’il pourrait y rester jusqu’à la fin de sa vie. Timothée ayant 30 ans à l’époque de la donation, l’usufruit a été évalué conformément au barème fiscal à 20% de la valeur de la pleine propriété, soit à 130.000 euros.
Avant la réforme Depuis la réforme*
Masse transmise…………………… 130.000 €………………….…13.000 €
Abattement personnel………………-50.000 €...................…...- 150.000 €
Pas d’abattement général …...…....-00.000 €……………..……- 00.000 €
(puisque donation)
Masse taxable …………………..…….80.000 €………………….….NEANT
DROITS à acquitter ……………....….14.300 €…….…...…....….….NEANT
(tranches de 5 à 30%)
* réforme opérée par la loi dite Tepa, n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur de l’emploi et du pouvoir d’achat, JO 22 août.
Au décès de son père, Jean recevra l’usufruit et gardera la maison qu’il a reçue par donation, sans autres droits à acquitter.
Ø 100% d’économie d’impôts puisque l’enfant aurait dû acquitter 98.300 € (sans la réserve d’usufruit), alors qu’en ayant fait préalablement une donation avec réserve d’usufruit, l’enfant hérite d’une maison d’une valeur de 650.000 € sans aucun droit de mutation à verser à l’État.
Remarque :
- Plus le donataire (celui à qui l’on donne) est jeune, plus l’usufruit est faible et plus l’économie d’impôt est importante.
- Attention ! Donner, même en se réservant l’usufruit, ou encore la faculté d’administrer, de gérer et de jouir du bien, n’est pas sans inconvénients. En effet, le donateur perd irrévocablement (sauf hypothèses peu fréquentes d’une révocation pour ingratitude, ou d’un retour légal ou conventionnel) la nue-propriété du bien, c'est-à-dire qu’il ne peut plus céder son bien sans l’accord du donataire usufruitier, ni même le transformer.
- Attention ! Une donation en nue propriété faite moins de trois mois avant le décès peut tomber sous la présomption de fictivité de l’article 751 du Code général des impôts.
Démembrer et prévoir un usufruit temporaire
Qu’est ce qu’un usufruit temporaire ?
C’est un usufruit qui, comme son nom l’indique est limité dans le temps contrairement à l’usufruit viager qui a vocation à s’exercer pendant toute la vie de son bénéficiaire.
Ainsi l’usufruit temporaire ne donne l’usus et le fructus (voir pages précédentes) que pendant un temps déterminé à l’avance, dans la constitution d’usufruit. Juridiquement, on dit qu’il est assorti d’un terme.
A l’arrivée du terme (2 ans, cinq ans, dix ans, c’est le constituant qui décide) l’usufruit s’éteint, le nue propriétaire récupère la pleine propriété qu’il avait perdue, et l’usufruitier perd le droit de percevoir les fruits (revenus de loyers par exemple).
Pourquoi prévoir ce type de convention ? Quels sont les avantages ?
Ils sont divers.
- Au niveau juridique
Cela permet par exemple d’aider un enfant qui n’a pas encore de revenus suffisants puisque, avec l’usufruit de parts sociales ou d’actions il pourra en percevoir et cela sans véritable danger pour les parents qui ne donnent que temporairement l’usufruit qui le récupéreront.
- Au niveau fiscal
La technique peut se révéler très intéressante dans la mesure où cela peut être un moyen de faire basculer le paiement de l’ISF, voire de le supprimer le temps de l’usufruit temporaire.
Voir également 1ère partie : Quelques moyens et astuces pour alléger le coût de la transmission de son patrimoine : les donations tous les six ans.
