La durée du bail : 3, 6 ou 9 ans
Un bail commercial est d’une durée minimum de 3 ans, renouvelable deux fois de telle sorte qu’il comporte 3 périodes triennales. C’est le principe du 3, 6, 9.
Par conséquent, il vaut mieux éviter de prévoir une durée inférieure à 2 ans, car le statut des baux commerciaux n'est pas alors applicable.
De même, il vaut mieux éviter un bail commercial supérieur à 9 ans, en raison d’un risque de déplafonnement du loyer.
Le renouvellement du bail
- La demande de notification
Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat de bail et ce, par acte d'huissier.
Attention !
Les parties ne peuvent pas déroger à ce formalisme légal de la notification par voie d’huissier. Toute notification par lettre recommandée avec accusé de réception n’a aucune valeur.
- Le droit au renouvellement
Si le locataire a exploité le fonds de commerce pendant une durée de 3 ans consécutive, précédant la demande de renouvellement, le bailleur ne peut la refuser. Le renouvellement du bail est un droit du locataire.
- Le refus du bailleur
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en contrepartie du versement au locataire d'une indemnité d'éviction.
Toutefois, l'indemnité n'est pas due lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l'égard du locataire (non exploitation du fonds, non paiement des loyers...),
A noter :
Il est souhaitable de prévoir dans le contrat les modalités de fixation de l'indemnité d'éviction, à défaut le juge en fixera le montant.
Cette indemnité d’éviction peut être égale à la valeur marchande du fonds de commerce.
La sous-location : il faut une autorisation
La sous-location est interdite, sauf si une clause l’autorise. L'autorisation du bailleur est donc nécessaire.
RAPPEL DES PRINCIPALES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ET DU BAILLEUR
OBLIGATIONS PRINCIPALES DU LOCATAIRE
ü Obligation d’exploiter et entretenir les lieux en bon père de famille (à savoir les entretenir pour les rendre dans l'état où il les a trouvés).
ü Obligation de paiement des loyers et charges
ü Interdiction de sous-location
OBLIGATIONS PRINCIPALES DU BAILLEUR
ü Fournir un local et le maintenir en bon état d’entretien
ü Garantir les vices cachés
ü Prise en charge des grosses réparations, sauf clause contraire au bail
