En effet, si la loi (Décret du 30 septembre 1953) impose au bailleur et au locataire un certain nombre de dispositions, il n’en demeure pas moins qu’en tant que locataire, vous disposez d’une certaine liberté contractuelle pour négocier de nombreuses clauses et ce, afin d’éviter tout différend pouvant survenir à l’occasion de l’exécution de votre bail commercial.
Le montant du loyer : attention aux révisions du prix !
- la définition du loyer initial
Avant de négocier cette clause, il vous est recommandé en tant que locataire de vous informer sur le prix du marché afin d'éviter de déterminer un montant de loyer surévalué par rapport à ce qui est pratiqué
- le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations mises à votre charge et les éventuelles réparations en fin de location. Il convient d’en indiquer précisément son montant et en cas de paiement par chèque, sa date d’encaissement.
Attention !
Le bailleur est libre d’en déterminer le montant sans plafond maximum. Le montant du dépôt de garantie correspond, le plus souvent, à 3 mois de loyers.
- la révision triennale
Vous pouvez demander de prévoir dans le bail une révision tous les 3 ans, suivant l’augmentation de l’indice du coût de la construction publié par l'INSEE, sauf clause d'échelle mobile (la révision triennale est légale). Le délai de 3 ans ne peut être alors réduit par les parties.
- la clause d’échelle mobile
Le bailleur peut demander l’insertion d’une telle clause. En négociant cette clause, le bailleur peut demander une révision de plein droit du montant du loyer, à chaque date anniversaire de la date de prise d’effet du bail.
Attention ! Les Parties doivent choisir un indice en rapport avec les activités de l’une des parties et le montant du loyer changera à chaque variation de l’indice de référence.
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Conseil :
Le locataire peut demander à ce que la révision du loyer n’intervient que sur notification du bailleur.
La destination du lieu loué : faites une description précise
Il est recommandé de décrire précisément les activités autorisées, afin d’éviter tout différend ultérieur.
Il ne vaut mieux pas accepter une demande du bailleur qui consisterait à interdire tout changement d’activité sauf accord express et écrit du bailleur.
On peut négocier une clause prévoyant une déspécialisation partielle aux activités complémentaires ou connexes. La déspécialisation partielle permet au locataire d’ajouter à l’activité exercée, soit une activité connexe qui est très liée à ladite activité, soit une activité complémentaire pour un meilleur exercice de l’activité principale. C’est un droit pour le locataire.
Notez que :
Ne pas oublier d’informer le bailleur, par voie d’huissier, de tout changement d’activité.
En cas de déspécialisation totale (modification d'activité), le bailleur ne peut refuser le changement d’activité sans motif grave et légitime et si besoin, le juge pourra l’y contraindre
Attention !
Le bailleur peut demander de prévoir au contrat de bail que tout changement d’activité donnera lieu au paiement d’une indemnité, s’il fait valoir un préjudice.
La réalisation des travaux : qui paye la note ?
Il est conseillé de décrire précisément les travaux qui sont à votre charge et ceux qui sont à la charge du bailleur.
Si le contrat ne stipule rien en la matière, il est établi que les gros travaux sont à la charge du bailleur et les travaux d'entretien à la charge du locataire.
On peut prévoir une clause dite de « clos et couverts » qui rend à la charge du bailleur des travaux tels que le toit, les fenêtres, la climatisation. A défaut, l'intégralité des travaux peut être mise à votre charge mais vous pouvez alors négocier une diminution de loyer.
La fin du contrat : qui décide ?
- La résiliation à l’initiative du bailleur
Le contrat peut stipuler des motifs de résiliation du bail par le bailleur, tels que la reconstruction de l'immeuble existant…
- La résiliation à l’initiative du locataire
Le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans, sauf volonté contraire des parties.
Sachez que :
Le bailleur peut demander de prévoir une clause mettant à la charge du locataire une indemnité en contrepartie de la résiliation.
- La résolution du bail
Cette clause est habituellement prévue au contrat. En cas de non respect par l’une des parties à ses obligations (loyers impayés, réalisation de travaux par le locataire en l’absence d’information du bailleur…..), le contrat de bail est résolu de plein droit.
Attention !
La résolution d’un bail n’intervient qu’un mois après un commandement resté sans effet.
La cession du bail :
Une clause peut prévoir l'interdiction de céder le bail sans le fonds de commerce.
En revanche, le bailleur n'a pas le droit d'interdire la cession du bail à un nouvel acquéreur du fonds de commerce exploité, sans motif légitime et justifié.
Il peut, toutefois, demander d’insérer une clause d'agrément, lui permettant d’être appelé à l'acte de cession.
La clause d’exclusivité et la clause de non-concurrence : exigez-les !
Il vous est vivement recommandé d’exiger du propriétaire une garantie d’exclusivité dans l’immeuble, à savoir une garantie de ne pas louer, à un tiers, un local pour y exercer une activité similaire.
De même, vous pouvez exiger du bailleur qu’il s’interdise d'exercer, directement ou non, une activité concurrente à la vôtre.
Conseil :
Vous ne devez pas accepter la demande du bailleur qui consisterait à prévoir une clause précisant que le bail ne comporte aucune garantie d’exclusivité ou de non concurrence par le bailleur.
RAPPEL DES PRINCIPALES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ET DU BAILLEUR
OBLIGATIONS PRINCIPALES DU LOCATAIRE
ü Obligation d’exploiter et entretenir les lieux en bon père de famille (à savoir les entretenir pour les rendre dans l'état où il les a trouvés).
ü Obligation de paiement des loyers et charges
ü Interdiction de sous-location
OBLIGATIONS PRINCIPALES DU BAILLEUR
ü Fournir un local et le maintenir en bon état d’entretien
ü Garantir les vices cachés
ü Prise en charge des grosses réparations, sauf clause contraire au bail
