II. SCI: AVANTAGES ET INCONVENIENTS
Il est usuel de désigner sous le nom de Société Civile Immobilière (SCI) une société civile classique dont l'objet est immobilier et porte plus particulièrement sur la gestion d'un ou plusieurs immeubles. Les raisons de sa création sont multiples: regrouper plusieurs personnes pour un investissement immobilier, créer un patrimoine distinct de celui de l'entreprise (en vue d'assurer des revenus ou une transmission), faciliter une exploitation entre plusieurs professionnels, négocier plus aisément une partie des droits sur l'immeuble, permettre un partage, créer une forme juridique souple permettant un financement par certains associés (prêt), éviter une indivision...
La SCI technique de constitution du patrimoine professionnel
L'entrepreneur individuel peut conserver l'immeuble d'exploitation dans son patrimoine privé: il ne peut déduire des loyers de son bénéfice imposable, mais, en cas de cession, la plus-value bénéficiera du régime favorable des particuliers. Il peut également porter l'immeuble à l'actif de son entreprise: il déduira l'amortissement des constructions, mais sera imposé, en cas de cession, selon le régime des plus-values professionnelles. Il peut enfin constituer une SCI qui acquerra l'immeuble (et le louera à l'entreprise): en cas de cession, la plus-value portera sur les parts de la SCI et sera soumise au régime des particuliers.
L'entreprise exploitée par une société peut également acquérir directement un immeuble d'exploitation: elle déduira des amortissements et présentera une surface financière plus favorable; par contre, la valeur de la société en sera augmentée et ceci peut limiter le nombre des repreneurs potentiels. Il peut donc également être constitué une SCI, qui permettra la séparation des patrimoines immobilier et professionnel.
Dans tous les cas, la SCI peut également confier la construction de l'immeuble à l'entreprise locataire, qui disposera de l'immeuble pendant une durée longue (18 à 99 ans) et qui acquittera le loyer essentiellement par remise de l'immeuble à la SCI en fin de bail (bail à construction).
La SCI outil de gestion du patrimoine professionnel
La création d'une entité juridique séparée (SCI) suppose la conclusion d'un bail entre celle-ci et l'entreprise. Il convient d'être attentif à la charge des travaux, notamment relatifs à l'aménagement des locaux, et au niveau du loyer. Si l'objectif compréhensible des associés de la SCI est de couvrir l'emprunt au moyen des loyers, ceux-ci ne peuvent cependant être supérieurs au prix normal que l'entreprise paierait à un autre propriétaire. L'actualité judiciaire permet de rappeler que l'abus de biens sociaux n'est pas une notion abstraite, y compris en cas d'identité d'associés.
La SCI peut assujettie à la TVA les loyers en vue de la récupération de la TVA sur les constructions. Son bénéfice est soumis au régime fiscal des revenus fonciers; elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés mais l'option est irrévocable.
La SCI outil de transmission du patrimoine professionnel
Des héritiers peuvent devenir associés de la SCI soit lors de sa constitution (en cas d'emprunt important, la valeur de la société est alors très faible et cette transmission en est facilitée), soit par voie de cession ou donation. Les "outils" fiscaux de la donation-partage, de l'abattement (reconstitué tous les 6 ans) et de la réserve d'usufruit permettent alors d'utiliser la SCI comme instrument d'une stratégie successorale familiale.
