EN BREF, LES GRANDES ETAPES DE LA PROCEDURE DE SAISIE IMMOBILIERE:
1°) Le commandement de payer valant saisie immobilière :
- si la saisie porte sur plusieurs immeubles, il est établi un commandement par ressort de conservation des hypothèques.
- si l'immeuble saisi est un bien commun, le commandement est signifié aux deux époux.
- Si l'immeuble appartient en propre au saisi, mais constitue la résidence familiale, il est dénoncé à son conjoint,
- Quelles sont les nouvelles mentions apportées par la réforme (article 15 du décret du 27 Juillet 2006) ?
. sommation de payer dans un délai de 8 jours
. indication de la possibilité de vente amiable à condition d'y être autorisé par le Juge de l'Exécution,
. sommation d'indiquer si le bien est loué et acquis,
. indication qu'un huissier de justice peut pénétrer dans les lieux afin d'établir un procès-verbal de description,
. indication du Juge de l'Exécution territorialement compétent pour connaître de la procédure et de ses contestations,
- suppression de l'exigence d'un pouvoir spécial, sans néanmoins supprimer la nécessaire et prudente autorisation d'une assemblée lorsque c'est un syndicat des copropriétaires qui poursuit la vente.
2°) Le procès-verbal de description des lieux :
Il est établi par un huissier de justice à l'expiration d'un délai de 8 jours suivant la signification du commandement.
3°) La publication du commandement valant saisie :
- elle doit être faite dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement,
- elle rend opposable la saisie aux tiers,
- elle marque le point de départ d'un délai de deux ans afin que soit fait mention en marge de cette publication d'un jugement constatant la vente du bien saisi.
- Elle confirme que le bien est devenu indisponible entre les mains du saisi, qui ne peut plus alors percevoir de loyers, ni le vendre sans en aviser le créancier poursuivant.
4°) L'assignation devant le Juge de l'Exécution à l'audience d'orientation :
- elle est délivrée au débiteur saisi dans les deux mois suivant la publication du commandement,
- elle marque le point de départ d'un délai de 3 jours imparti au créancier poursuivant pour déposer le cahier des conditions de vente (ancien cahier des charges) au Greffe du Juge de l'Exécution,
- elle fait courir également un délai de cinq jours pour dénoncer aux créanciers inscrits le commandement valant saisie.
Cette dénonciation vaut assignation à comparaître à l'audience d'orientation et donne aux créanciers inscrits un délai de deux mois pour déclarer leur créance par l'intermédiaire d'un Avocat, auquel il devra impérativement être remis un décompte et les pièces en justifiant.
5°) L'audience d'orientation :
- Le Juge de l'Exécution vérifie que les conditions de validité de la saisie immobilière sont réunies,
- Le Juge statue sur les éventuelles contestations et demandes d'incident du débiteur. Il détermine les modalités de poursuite de la procédure, en :
. autorisant, le cas échéant, la vente amiable à la demande du débiteur,
. ou en ordonnant la vente forcée,
- le jugement d'orientation est susceptible d'appel dans un délai de 15 jours.
6°) La vente amiable autorisée par le Juge de l'Exécution :
- la décision d'autorisation de vente amiable suspend la procédure,
- le Juge de l'Exécution fixe la date à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois,
- lors de l'audience de rappel, si la vente a eu lieu, l'acte de vente dressé par Notaire est soumis à l'approbation du Juge de l'Exécution.
Si la vente n'a pas eu lieu, le Juge peut accorder, sous certaines conditions, un délai supplémentaire de trois mois pour permettre la vente amiable, ou bien ordonner la vente forcée.
Tel sera le cas, si le débiteur n'accomplit pas les diligences nécessaires à la conclusion de cette vente amiable, et s'il ne rend pas compte au créancier inscrit des démarches à cette fin, sa carence pouvant alors être constatée par le juge, et conduire à la reprise de la procédure.
L'article 55 alinéa 2 du décret du 27 juillet 2006, permet ainsi au créancier de contrôler le déroulement de la procédure.
- le Juge de l'Exécution qui constate la vente amiable ordonne la radiation des inscriptions d'hypothèques et de privilèges, et le jugement rendu est publié aux Hypothèques.
7°) La vente forcée ordonnée par le Juge de l'Exécution :
- le Juge de l'Exécution qui ordonne la vente forcée fixe la date de l'audience d'adjudication (entre le 2ème et le 4ème mois suivant sa décision) et peut organiser les modalités de vente, dont celles de visite du bien concerné,
- la vente forcée est annoncée deux mois au plus tôt et un mois au plus tard avant l'audience d'adjudication par deux avis :
. un avis complet affiché au Tribunal et publié dans un journal d'annonces légales,
. un avis simplifié apposé à l'entrée de l'immeuble saisi et publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.
- à l'audience d'adjudication, si aucun créancier ne sollicite la vente, le Juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie,
- les enchères sont portées par le ministère d'un Avocat qui ne peut être porteur que d'un seul mandat.
Elles sont arrêtées lorsque trois minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère, chaque minute étant marquée par un signal sonore ou visuel.
L'Avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au Greffe l'identité de son mandant.
- à défaut d'enchères, le créancier poursuivant est déclaré aussitôt d'office adjudicataire pour le montant de la mise à prix,
- faute de consignation du prix dans le délai de deux mois suivant l'adjudication définitive, la vente est résolue de plein droit et il y a lieu de procéder à une nouvelle vente aux enchères.
Une importante précision :
Pour porter les enchères, la loi impose la justification d'une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10% du montant de la mise à prix.
8°) Le jugement d'adjudication :
- il est notifié par le Greffe aux créanciers poursuivants, au débiteur, aux créanciers inscrits, ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision,
- il est susceptible d'appel, sauf s'il statue sur une contestation (appel possible dans les 15 jours),
- il constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.
9°) Le titre de vente :
- il résulte de l'expédition du cahier des conditions de vente revêtu de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication,
- il est délivré par le Greffe à l'adjudicataire et une copie est adressée au débiteur et au créancier poursuivant,
- il est publié au bureau des hypothèques à la diligence de l'adjudicataire, ou à défaut, du créancier poursuivant.
10°) La surenchère :
- dans les 15 jours suivant l'adjudication, toute personne peut faire une surenchère du 10ème au moins du prix principal de la vente,
- elle est formée par acte d'Avocat déposé au Greffe du Juge de l'Exécution et vaut fixation d'une audience de surenchère,
- la déclaration de surenchère est dénoncée par acte d'huissier au créancier poursuivant, à l'adjudicataire et au débiteur saisi.
CONCLUSION :
Alors que cette réforme commence à peine d'être mise en oeuvre, gageons qu'elle permettra de faciliter les poursuites des créanciers, souvent les banques et les syndicats de copropriété, en incitant le débiteur défaillant à prendre ses responsabilités et ainsi, à solliciter avant le terme de la procédure de vente forcée et de répartition des fonds, la vente amiable de son bien par le truchement d'un notaire, aux conditions du marché.
Cette loi qui pose, à priori, beaucoup de questionnements techniques aux professionnels, en particulier, les Avocats spécialisés dans cette complexe et exigeante matière, et dont la réussite ne pourra être vérifiée qu'à la pratique, a au moins le mérite d'apporter une certaine souplesse tant pour les créanciers, que pour les débiteurs, à une procédure qui paraissait longue, rigide et contraignante pour l'ensemble des parties.
« Un tien vaut mieux que deux tu l'auras ». A suivre. !
Télécharger le schéma de la procédure:
http://www.jean-pimor-avocats.fr/images/schema_saisie_immobiliere.pdf
Philippe Jean-Pimor,
Février 2007
